Edilizia popolare a Milano: il falso mito che costruire case accessibili non convenga – Lettera43
Non è vero che il settore degli alloggi sociali sia senza profitti, come sembra far intendere l’inchiesta sull’urbanistica. C’è la domanda, manca però il mercato. Eppure quando la cornice normativa è chiara, le imprese partecipano. Ottenendo margini adeguati. All’estero il modello funziona. Serve una regia politica anche in Italia.
Le recenti inchieste sull’urbanistica milanese hanno riacceso una questione tanto cruciale quanto fraintesa: l’edilizia popolare è davvero un settore anti-economico? O si tratta di una falsa dicotomia, utile a difendere l’egemonia speculativa del mercato libero? A giudicare dai numeri, la risposta è chiara. L’idea che costruire case accessibili significhi rinunciare al profitto è smentita dai dati, dall’esperienza concreta delle città europee e, sempre più spesso, anche dalla realtà italiana.
Le costruzioni restano economicamente sostenibili
A Milano, nel 2023, il Comune ha ricevuto 24 manifestazioni d’interesse per otto nuovi progetti di edilizia sociale. Il dato smentisce il luogo comune secondo cui le imprese non sarebbero interessate a costruire se i margini non fossero speculativi. La chiave non sta nella “quota sociale” – che può arrivare al 50 per cento – ma nella pianificazione. Se il terreno pubblico è messo a disposizione a valore calmierato, l’operazione resta economicamente sostenibile: cala la rendita, non il profitto.

Il progetto “Redo Merezzate”, con 615 unità abitative e un mix di vendite a prezzo di mercato e affitti agevolati, ha generato rendimenti significativi grazie al meccanismo del cross-subsidy: i ricavi degli alloggi venduti finanziano quelli a canone contenuto.

I margini “socialmente compatibili” esistono
Un altro esempio emblematico è l’intervento cooperativo su aree ex-industriali analizzato nello studio “Milano come caso paradigmatico”: 9.256 metri quadrati, il 34 per cento di edilizia sociale, e margini economici che restano robusti anche senza rincorrere i 7 mila euro al metro quadrato del mercato libero. Questo dimostra che i margini “socialmente compatibili” esistono, e non sono trascurabili.

Come si possono offrire canoni e prezzi sotto mercato
A chiarire il meccanismo è l’economista Raffaele Lungarella in un’analisi pubblicata su lavoce.info il 30 luglio 2025: la sostenibilità economica dell’edilizia sociale dipende dalla compressione della rendita fondiaria – cioè del valore “gonfiato” del suolo edificabile –, non dal taglio del profitto d’impresa. Se il terreno è pubblico o convenzionato, si possono offrire canoni e prezzi sotto mercato, pur mantenendo margini industriali adeguati.
A Milano diverse famiglie scoperte dall’offerta edilizia
In Italia, 4,9 milioni di famiglie – quasi una su cinque – faticano ad accedere a un alloggio adeguato. Non si tratta solo di povertà estrema: è la fascia “grigia” della popolazione, troppo ricca per l’edilizia pubblica tradizionale, troppo povera per reggere il mercato. A Milano si stimano almeno 146.500 nuclei con capacità di spesa tra 50 e 80 euro al metro quadro annuo, una fascia oggi scoperta dall’offerta edilizia. Il mercato, semplicemente, non produce per loro.

Non per carenza di convenienza, ma per rigidità del sistema. I progetti falliscono o non partono perché mancano strumenti stabili. La fiscalità penalizza gli alloggi da locazione sociale, trattandoli come beni speculativi invece che strumentali all’attività d’impresa. Il risultato? I costi di gestione non si possono dedurre, rendendo l’operazione insostenibile per chi affitta a lungo termine.
Perché allora così tanti bandi vanno deserti?
Il paradosso è che molti bandi per l’edilizia convenzionata restano senza candidati. Non per mancanza di interesse economico, ma per un contesto troppo incerto. Il rischio d’impresa – già alto di per sé – viene aggravato da burocrazia macchinosa, normative frammentate, incentivi inadeguati. A questo si aggiunge una contraddizione tipicamente italiana: le amministrazioni, da un lato, vogliono alloggi sociali; dall’altro, puntano a massimizzare l’incasso dalla vendita dei terreni, cancellando in partenza le condizioni per un margine sano.

Quando la cornice è chiara, le imprese partecipano
Eppure, quando la cornice è chiara, le imprese partecipano. Le cooperative edilizie – formalmente no-profit – operano secondo logiche di mercato. I fondi immobiliari etici cercano rendimenti modesti, ma sicuri, come dimostrano i 2,8 miliardi del programma PinQuA finanziato dal Piano nazionale di ripresa e resilienza (Pnrr). I dati parlano di un rendimento tra il 2 e il 3 per cento su 30 anni per fondi pensione, banche e assicurazioni che investono nel settore.
Cosa funziona in Europa: i modelli virtuosi
Vienna, Amsterdam, Aarhus: tre esempi diversi, una lezione comune. In Austria, il 60 per cento degli alloggi è calmierato, finanziato con una tassa del 3 per cento sugli stipendi e affidato a cooperative a profitto limitato. Nei Paesi Bassi, le woningcorporaties gestiscono il 30 per cento del patrimonio abitativo nazionale, finanziandosi con canoni, rotazione degli immobili e garanzie statali che azzerano il rischio. In Danimarca, il progetto Saltholmsgade ad Aarhus mostra come edilizia sociale e qualità architettonica possano andare insieme, attraendo anche capitali privati.

Tutti questi modelli condividono un presupposto: la politica urbana è un investimento, non un costo. E il ritorno non è solo economico. Uno studio del Wifo su Salisburgo mostra che affitti eccessivi riducono la mobilità lavorativa, ostacolano la creazione d’impresa e innalzano i tassi di posti vacanti. Una buona politica abitativa, al contrario, aumenta la produttività e la coesione sociale.
Serve una regia politica e nazionale
L’Italia non ha bisogno di miracoli, ma di una regia politica. Bisogna smettere di considerare la casa un lusso per pochi o una voce di bilancio da tagliare. Occorre una strategia nazionale che metta in sinergia Comuni, Regioni, privati e fondazioni, e garantisca continuità normativa, incentivi fiscali stabili, una pianificazione urbanistica che privilegi il riuso dei suoli pubblici. Il modello c’è. Gli attori anche. Manca solo la volontà di mettere a sistema ciò che già funziona. Finché la casa resterà una rendita per pochi, non sarà mai un diritto per tutti. Ma se si comprime la rendita, il profitto resta. E costruire case accessibili diventa non solo possibile, ma conveniente. Per chi le abita. E per chi le costruisce.

L’articolo proviene da Lettera43 qui https://www.lettera43.it/edilizia-popolare-milano-falso-mito-costruire-case-accessibili-non-convenga/
